Инфляция в России в марте 2025 составила 0,65%, а годовая – 10,34% . На фоне этого инвесторы ищут активы, способные защитить и увеличить капитал. Коммерческая недвижимость многими воспринимается как консервативный и «пассивный» источник дохода. Однако в реальности между покупкой объекта и стабильным денежным доходом — дистанция, которую нельзя пройти без профессионального управления.
Что на самом деле означает «пассивное инвестирование»
«Формулировка «пассивный доход» в отношении коммерческой недвижимости вводит инвестора в заблуждение, создавая ложное ощущение простоты процесса. Доход от объекта действительно может быть регулярным и прогнозируемым, но только при условии, что управление им выстроено системно: от экономического моделирования и подбора арендатора до юридического сопровождения и контроля исполнения обязательств», – отмечает Андрей Захаров, основатель агентства «Новактив».
Коммерческая недвижимость без управления — это актив с переменной доходностью. Без целенаправленного управления он не генерирует доход, а, напротив, требует постоянных вложений и создает риски, о которых многие инвесторы узнают постфактум.
Почему вложение без управления — это потенциальный убыток
Ошибки на этапе сдачи в аренду, выбора арендатора, заключения договора или даже неверный расчёт эксплуатационных затрат могут обнулить рентабельность проекта.
Ключевые риски, с которыми сталкивается собственник при отсутствии профессионального управления:
- Упущенная выгода из-за неправильно выбранной модели использования;
- Юридические и финансовые последствия из-за некачественно составленного договора;
- Рост затрат на содержание объекта, не компенсируемых арендной ставкой;
- Длительные простои, снижающие общую доходность вложений;
- Деградация рыночной стоимости объекта за счёт слабой операционной модели.
Коммерческий объект — это проект с бизнес-логикой, клиентской стратегией и правовой структурой. Без этих элементов он перестаёт быть активом в классическом инвестиционном смысле.
Практические кейсы: когда попытка сэкономить приводит к прямым убыткам
Кейс 1: Два месяца простоя вместо одного дня работы брокера
Инвестор приобрел складской объект с арендатором, который платил 500 руб./м² при рыночной ставке 650 руб./м². После покупки собственник без участия брокера решил пересдать помещение по более высокой цене. Арендатор съехал, а помещение оставалось вакантным два месяца. Упущенная прибыль за этот период превысила комиссию профессионального агентства в 2–3 раза. При этом сам объект потерял часть своей рыночной стоимости из-за длительного простоя.
Кейс 2: Юридические риски, не предусмотренные на входе
Собственник сдал помещение федеральной сети, торгующей алкоголем. В договоре аренды отсутствовал запрет на размещение рядом объектов с медицинскими лицензиями. После открытия аптеки в соседнем помещении арендатор расторг договор и предъявил штраф — 500 000 рублей. Сумма эквивалентна восьмимесячной арендной плате. Подобные последствия могли быть исключены на этапе правового структурирования сделки.
Кейс 3: Аренда в минус
Собственник сдал помещение без учета эксплуатационных затрат. В зимний период расходы на отопление и содержание территории превышали получаемую арендную плату. Договор не предусматривал компенсации. В результате объект не просто не приносил доход — он стал убыточным.
Все три случая объединяет один фактор: решение управленческих задач без привлечения профессиональной компетенции.
Как профессиональный брокер превращает объект в источник стабильного дохода
Задача брокера — не просто найти арендатора. Его функция — построить работающую финансовую модель объекта и реализовать её в рыночных условиях.
По словам Андрея Захарова, работа начинается задолго до подписания договора: аналитики изучают локацию, конкурентное окружение и возможные сценарии использования объекта. На основании этих данных формируется концепция эксплуатации, отражающая потенциал недвижимости и оптимальную модель её использования.
Далее осуществляется поиск и верификация арендатора с учётом его бизнес-устойчивости, операционной модели и перспектив взаимодействия. Параллельно разрабатывается юридическая структура сделки, в которую заранее включаются механизмы защиты интересов собственника: от запретов на определённые виды деятельности до продуманных условий расторжения и ответственности сторон.
Одновременно проводится расчёт операционных расходов, которые в дальнейшем интегрируются в договорные отношения — это позволяет избежать ситуации, когда эксплуатационные издержки перекрывают доход. После заключения сделки команда продолжает работу: контролирует исполнение обязательств и при необходимости адаптирует условия договора в зависимости от рыночной динамики.
Ключевой момент: профессиональный брокер получает вознаграждение по факту достижения результата, а не за процесс. Это делает его фактически соинвестором, вкладывающим время, экспертизу и репутацию в работу с объектом.
Разница в подходе: как формируется комиссия в коммерческой недвижимости
Важно понимать, что в коммерческой недвижимости и в жилом сегменте работают принципиально разные модели формирования стоимости услуг. В классическом варианте в жилой практике комиссия обычно удерживается из стоимости объекта. Например, при продаже квартиры за 6 млн рублей с комиссией 3% агент получает 180 тыс. рублей, а собственник получает 5,82 млн — и изначально учитывает это в расчетах.
В коммерческой недвижимости профессиональный брокер не уменьшает стоимость объекта для собственника. Его задача — согласовать с продавцом цену объекта и продать дороже этой планки, заложив комиссию сверх той суммы, которую хочет получить продавец. Таким образом, брокер не забирает деньги из кармана собственника, а зарабатывает сверх, обеспечивая рост итоговой сделки. Это ключевое отличие — и одна из причин, почему работа с коммерческой недвижимостью требует специализированной экспертизы и иного уровня компетенций.
Вывод
Пассивный доход через инвестирование в коммерческую недвижимость возможен только тогда, когда управление объектом делегировано профессионалам. Без этого доходность становится переменной, а убытки — очень вероятными. С точки зрения зрелого инвестора, ключевая цель — не только сдать объект, а выстроить финансовую модель, работающую в интересах увеличения и удержания его капитала. Именно в этом заключается реальное содержание термина «инвестиционная недвижимость».
В условиях текущей экономической турбулентности именно способность управлять активами определяет их эффективность, а не факт владения ими. В этом контексте профессиональный брокер — оператор инвестиционной стратегии.
