Инвестиции в коммерческую недвижимость: возможен ли пассивный доход? Разбор рисков и принципов управления

Экономика
29 апреля 2025

Инфляция в России в марте 2025 составила 0,65%, а годовая – 10,34%​ . На фоне этого инвесторы ищут активы, способные защитить и увеличить капитал. Коммерческая недвижимость многими воспринимается как консервативный и «пассивный» источник дохода. Однако в реальности между покупкой объекта и стабильным денежным доходом — дистанция, которую нельзя пройти без профессионального управления.

Что на самом деле означает «пассивное инвестирование»

«Формулировка «пассивный доход» в отношении коммерческой недвижимости вводит инвестора в заблуждение, создавая ложное ощущение простоты процесса. Доход от объекта действительно может быть регулярным и прогнозируемым, но только при условии, что управление им выстроено системно: от экономического моделирования и подбора арендатора до юридического сопровождения и контроля исполнения обязательств», – отмечает Андрей Захаров, основатель агентства «Новактив».

Коммерческая недвижимость без управления — это актив с переменной доходностью. Без целенаправленного управления он не генерирует доход, а, напротив, требует постоянных вложений и создает риски, о которых многие инвесторы узнают постфактум.

Почему вложение без управления — это потенциальный убыток

Ошибки на этапе сдачи в аренду, выбора арендатора, заключения договора или даже неверный расчёт эксплуатационных затрат могут обнулить рентабельность проекта.

Ключевые риски, с которыми сталкивается собственник при отсутствии профессионального управления:

  • Упущенная выгода из-за неправильно выбранной модели использования;
  • Юридические и финансовые последствия из-за некачественно составленного договора;
  • Рост затрат на содержание объекта, не компенсируемых арендной ставкой;
  • Длительные простои, снижающие общую доходность вложений;
  • Деградация рыночной стоимости объекта за счёт слабой операционной модели.

Коммерческий объект — это проект с бизнес-логикой, клиентской стратегией и правовой структурой. Без этих элементов он перестаёт быть активом в классическом инвестиционном смысле.

Практические кейсы: когда попытка сэкономить приводит к прямым убыткам

Кейс 1: Два месяца простоя вместо одного дня работы брокера

Инвестор приобрел складской объект с арендатором, который платил 500 руб./м² при рыночной ставке 650 руб./м². После покупки собственник без участия брокера решил пересдать помещение по более высокой цене. Арендатор съехал, а помещение оставалось вакантным два месяца. Упущенная прибыль за этот период превысила комиссию профессионального агентства в 2–3 раза. При этом сам объект потерял часть своей рыночной стоимости из-за длительного простоя.

Кейс 2: Юридические риски, не предусмотренные на входе

Собственник сдал помещение федеральной сети, торгующей алкоголем. В договоре аренды отсутствовал запрет на размещение рядом объектов с медицинскими лицензиями. После открытия аптеки в соседнем помещении арендатор расторг договор и предъявил штраф — 500 000 рублей. Сумма эквивалентна восьмимесячной арендной плате. Подобные последствия могли быть исключены на этапе правового структурирования сделки.

Кейс 3: Аренда в минус

Собственник сдал помещение без учета эксплуатационных затрат. В зимний период расходы на отопление и содержание территории превышали получаемую арендную плату. Договор не предусматривал компенсации. В результате объект не просто не приносил доход — он стал убыточным.

Все три случая объединяет один фактор: решение управленческих задач без привлечения профессиональной компетенции.

Как профессиональный брокер превращает объект в источник стабильного дохода

Задача брокера — не просто найти арендатора. Его функция — построить работающую финансовую модель объекта и реализовать её в рыночных условиях. 

По словам Андрея Захарова, работа начинается задолго до подписания договора: аналитики изучают локацию, конкурентное окружение и возможные сценарии использования объекта. На основании этих данных формируется концепция эксплуатации, отражающая потенциал недвижимости и оптимальную модель её использования.

Далее осуществляется поиск и верификация арендатора с учётом его бизнес-устойчивости, операционной модели и перспектив взаимодействия. Параллельно разрабатывается юридическая структура сделки, в которую заранее включаются механизмы защиты интересов собственника: от запретов на определённые виды деятельности до продуманных условий расторжения и ответственности сторон.

Одновременно проводится расчёт операционных расходов, которые в дальнейшем интегрируются в договорные отношения — это позволяет избежать ситуации, когда эксплуатационные издержки перекрывают доход. После заключения сделки команда продолжает работу: контролирует исполнение обязательств и при необходимости адаптирует условия договора в зависимости от рыночной динамики.

Ключевой момент: профессиональный брокер получает вознаграждение по факту достижения результата, а не за процесс. Это делает его фактически соинвестором, вкладывающим время, экспертизу и репутацию в работу с объектом.

Разница в подходе: как формируется комиссия в коммерческой недвижимости

Важно понимать, что в коммерческой недвижимости и в жилом сегменте работают принципиально разные модели формирования стоимости услуг. В классическом варианте в жилой практике комиссия обычно удерживается из стоимости объекта. Например, при продаже квартиры за 6 млн рублей с комиссией 3% агент получает 180 тыс. рублей, а собственник получает 5,82 млн — и изначально учитывает это в расчетах.

В коммерческой недвижимости профессиональный брокер не уменьшает стоимость объекта для собственника. Его задача — согласовать с продавцом  цену объекта и продать дороже этой планки, заложив комиссию сверх той суммы, которую хочет получить продавец. Таким образом, брокер не забирает деньги из кармана собственника, а зарабатывает сверх, обеспечивая рост итоговой сделки. Это ключевое отличие — и одна из причин, почему работа с коммерческой недвижимостью требует специализированной экспертизы и иного уровня компетенций.

Вывод

Пассивный доход через инвестирование в коммерческую недвижимость возможен только тогда, когда управление объектом делегировано профессионалам. Без этого доходность становится переменной, а убытки — очень вероятными. С точки зрения зрелого инвестора, ключевая цель — не только сдать объект, а выстроить финансовую модель, работающую в интересах увеличения и удержания его капитала. Именно в этом заключается реальное содержание термина «инвестиционная недвижимость».

В условиях текущей экономической турбулентности именно способность управлять активами определяет их эффективность, а не факт владения ими. В этом контексте профессиональный брокер — оператор инвестиционной стратегии.

Другие новости